Hypotheek als ZZP'er: dit moet je weten

Een hypotheek krijgen als zelfstandige is moeilijker dan met een vast contract. Maar zeker mogelijk. In dit artikel leg ik uit hoe banken je beoordelen en wat je kunt doen om je kansen te vergroten.

Als ZZP'er kun je vaak 15-25% minder lenen dan iemand met hetzelfde inkomen in loondienst.

Waarom zijn banken voorzichtiger?

Vast contract vs. ZZP:

Banken willen zekerheid dat je de hypotheek kunt betalen. Bij ZZP'ers is er meer onzekerheid door:

• Opdrachten die aflopen
• Seizoensinvloeden
• Economische schommelingen
• Geen WW-uitkering bij geen werk

Maar: Steeds meer banken worden ZZP-vriendelijker. De markt past zich aan.

Minimale eisen voor ZZP'ers

Basisvereisten:

Let op: Sommige banken eisen 3 volledige boekjaren, anderen accepteren 2 jaar + lopend jaar.

Hoe berekenen banken je inkomen?

Stap 1: Gemiddelde winst laatste 3 jaar

Voorbeeld:

• Jaar 1: €45.000 winst
• Jaar 2: €52.000 winst
• Jaar 3: €48.000 winst
• Gemiddelde: €48.333

Stap 2: Voorzichtigheidskorting (niet alle banken)

Sommige banken passen 10-30% korting toe:

• €48.333 × 70% = €33.833 toetsinkomen

Stap 3: Leencapaciteit berekenen

• €33.833 × 4,5 = €152.000 max hypotheek

Zonder korting zou dit €217.000 zijn. Verschil van €65.000!

Welke documenten heb je nodig?

Verplichte documenten:

✅ Belastingdienst:

• IB60 jaaropgaves (laatste 3 jaar)
• Volledige aangifte inkomstenbelasting met bijlagen
• Bewijs definitieve vaststelling

✅ Kamer van Koophandel:

• Recent uittreksel (niet ouder dan 3 maanden)
• Bewijs actieve inschrijving

✅ BTW:

• BTW-aangiftes laatste 3 jaar
• Bewijs tijdige indiening

✅ Algemeen:

• ID-bewijs
• Bankafschriften (3-6 maanden)
• Jaarrekening of balans

Extra (soms gevraagd):

• Accountantsverklaring (bij hoge omzet)
• Orderportefeuille
• Vaste contracten met klanten

Tips om je kansen te vergroten

1. Zorg voor nette administratie

• Boekhouding op orde
• Aangiftes altijd op tijd
• Professioneel ogende jaarrekening
• Overweeg boekhouder/accountant

2. Bouw een financiële buffer

• Minimaal 6 maanden vaste lasten gespaard
• Laat zien dat je kunt sparen
• Geeft bank vertrouwen

Lees: Geld sparen tips

3. Zorg voor stijgende lijn

Banken willen groei of stabiliteit zien:

• Jaar 1: €40.000 ✅
• Jaar 2: €45.000 ✅
• Jaar 3: €50.000 ✅

Niet:

• Jaar 1: €50.000
• Jaar 2: €45.000 ❌
• Jaar 3: €40.000 ❌

4. Partner met vast inkomen helpt

Combinatie ZZP + vast contract geeft bank meer zekerheid. Verhoogt vaak leencapaciteit significant.

5. Kies ZZP-vriendelijke adviseur

Niet elke hypotheekadviseur heeft ervaring met ZZP'ers. Zoek specialist die:

• Weet welke banken ZZP-vriendelijk zijn
• Kan helpen cijfers goed presenteren
• Ervaring heeft met complexe inkomens

Hoeveel kun je lenen?

Rekenvoorbeelden:

Voorbeeld 1: Bank zonder korting

• Gemiddelde winst: €50.000
• Toetsinkomen: €50.000
• Max hypotheek: €225.000

Voorbeeld 2: Bank met 20% korting

• Gemiddelde winst: €50.000
• Toetsinkomen: €40.000 (80%)
• Max hypotheek: €180.000

Voorbeeld 3: ZZP + partner vast contract

• ZZP winst: €40.000 (na korting: €32.000)
• Partner vast: €35.000
• Totaal toetsinkomen: €67.000
• Max hypotheek: €301.500

Verschil tussen banken kan €50.000+ zijn. Vergelijk altijd meerdere aanbieders!

Lees: Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?

NHG voor ZZP'ers

Ja, ook als ZZP'er kun je NHG krijgen!

Voordelen voor ZZP'ers:

• 0,2-0,5% lagere rente (banken zien minder risico)
• Bescherming bij opdrachten die wegvallen
• Geen restschuld bij gedwongen verkoop
• Bank is eerder bereid hypotheek te verstrekken

Voorwaarden:

• Woning max €435.000 (€456.750 energiezuinig)
• Voldoe aan alle ZZP-eisen
• Hoofdverblijf
• Volledig aflossen in 30 jaar

Kosten:

• Eenmalig 0,6% (bij €250.000 = €1.500)
• Terugverdiend door lagere rente in 2-3 jaar

Lees: Nationale Hypotheek Garantie

Veelgestelde vragen

Hoelang moet ik ZZP'er zijn?

Minimaal 2-3 jaar met definitieve belastingaangiftes. Sommige banken eisen 3 volledige boekjaren.

Wat als mijn omzet daalt?

Dalende omzet maakt het moeilijk. Bank wil stabiliteit of groei. Leg goed uit waarom (bijv. corona, tijdelijke externe factor). Goede adviseur kan helpen.

Telt alleen mijn winst mee?

Ja, je fiscale winst (omzet minus kosten). Niet je omzet. Afschrijvingen worden vaak weer teruggerekend.

Kan ik lenen in mijn eerste 2 jaar als ZZP'er?

Zeer moeilijk. Meeste banken eisen minimaal 2 jaar. Uitzonderingen:

• Je had eerst vast contract in zelfde branche
• Je hebt partner met vast inkomen
• Zeer hoge winst en orderportefeuille

Wat als ik naast ZZP ook huurinkomsten heb?

Kan meegeteld worden, maar meestal 70-90% van netto huurinkomsten (vanwege risico leegstand/onderhoud).

Moet ik accountant inschakelen?

Niet altijd verplicht, maar wel verstandig bij:

• Omzet > €100.000
• Complexe boekhouding
• Je wilt optimale presentatie
• Bank vraagt erom

Welke banken zijn ZZP-vriendelijk?

Verschilt per jaar en beleid. Hypotheekadviseur weet dit. Algemeen:

• Sommige banken specialiseren zich in ZZP
• Andere accepteren wel, maar met kortingen
• Weer andere zijn zeer terughoudend

Checklist: Ben je klaar voor hypotheekaanvraag?

✅ Financieel:

• Min. 2-3 jaar actief als ZZP'er
• 3 belastingaangiftes definitief vastgesteld
• Stabiel of stijgend inkomen
• Financiële buffer van 6+ maanden
• Geen grote schulden

✅ Administratief:

• Nette boekhouding
• BTW-aangiftes op tijd
• KVK-inschrijving actueel
• Alle documenten compleet

✅ Praktisch:

• ZZP-ervaren adviseur gevonden
• Weet welke banken ZZP-vriendelijk zijn
• Realistisch beeld van leencapaciteit
• Budget voor maandlasten klopt

Alternatieven en extra opties

1. Combineer met vast inkomen partner

Verhoogt leencapaciteit significant. Bank ziet minder risico.

2. Wacht tot je langer ZZP'er bent

Met 4-5 jaar track record word je aantrekkelijker voor banken. Sommige schrappen dan voorzichtigheidskorting.

3. Verhoog je winst

Werken aan hogere winst (niet alleen omzet) helpt:

• Betere klanten met hogere marges
• Vaste contracten
• Lagere bedrijfskosten

4. Toon vaste opdrachten

Orderportefeuille met langlopende contracten geeft bank meer zekerheid. Sommige banken wegen dit positief mee.

Dit is geen financieel advies. Raadpleeg een hypotheekadviseur voor je persoonlijke situatie.